A Reforma Tributária também alcança o mercado imobiliário. Entre as operações que terão tratamento específico estão a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis, que passam a conviver com regras próprias de IBS e CBS.
Para contadores, administradoras de imóveis, holdings patrimoniais e proprietários com várias unidades locadas, compreender essas regras será essencial durante a transição para o novo sistema.
Como a Reforma Tributária trata a locação de imóveis?
As operações imobiliárias possuem regime específico. No caso da locação, cessão onerosa e arrendamento, a legislação estabelece redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS. Isso significa que permanece 30% da alíquota que seria normalmente aplicável à operação.
Exemplo meramente didático: se a alíquota-padrão combinada fosse 26,5%, a aplicação de 30% dessa alíquota resultaria em 7,95%. O percentual efetivo dependerá das alíquotas aplicáveis em cada etapa da transição.
Quando ocorre o fato gerador?
Na locação, cessão onerosa ou arrendamento, o fato gerador ocorre no momento do pagamento. Na prática, o controle dos recebimentos passa a ser relevante para a apuração.
Qual será a base de cálculo?
A base de cálculo corresponde, como regra, ao valor da operação. Podem integrar esse valor juros, variações monetárias, multas e outras quantias vinculadas à locação.
Por outro lado, a legislação prevê exclusões específicas, como despesas de condomínio nas condições aplicáveis.
Existe redutor social para aluguel residencial?
Sim. Para locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel destinado ao uso residencial, existe um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, limitado ao valor da base de cálculo e sujeito à atualização pelo IPCA.
Exemplo prático
| Aluguel | R$ 1.500 |
| Condomínio cobrado separadamente | R$ 300 |
| Total cobrado | R$ 1.800 |
| (-) Condomínio excluído da base | R$ 300 |
| Base antes do redutor | R$ 1.500 |
| (-) Redutor social ilustrativo | R$ 600 |
| Base tributável ilustrativa | R$ 900 |
Para uma apuração real, deve ser utilizado o valor atualizado do redutor vigente no período.
Pessoa física que recebe aluguel pagará IBS e CBS?
Não necessariamente. A pessoa física será enquadrada como contribuinte quando forem atendidos os critérios previstos na legislação, envolvendo simultaneamente receita de locação acima do limite legal atualizado e operações com mais de três imóveis distintos.
Também existe hipótese de enquadramento no próprio ano quando a receita superar em mais de 20% o limite atualizado, observadas as demais condições legais.
E as locações por até 90 dias?
Locações residenciais por período não superior a 90 dias, quando realizadas por contribuinte sujeito ao regime regular, recebem tratamento semelhante ao aplicável aos serviços de hotelaria.
Como ficam os créditos?
Contribuintes sujeitos ao regime regular podem, observadas as exigências legais, apropriar créditos de IBS e CBS relacionados às aquisições de bens e serviços vinculados à atividade econômica. Existem limitações, especialmente para itens de uso ou consumo pessoal e valores já deduzidos da base de cálculo.
O que o contador precisa fazer?
- Identificar clientes pessoas físicas com vários imóveis locados.
- Acompanhar mensalmente as receitas de locação.
- Controlar a quantidade de imóveis distintos.
- Separar aluguel, condomínio e demais cobranças nos contratos e sistemas.
- Acompanhar a atualização dos limites de enquadramento.
- Revisar holdings e empresas patrimoniais.
- Identificar locações residenciais de curta duração.
- Preparar sistemas e cadastros para IBS e CBS.
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Conclusão
A Reforma Tributária muda de forma relevante a tributação das locações. Embora existam benefícios como a redução de 70% das alíquotas e o redutor social residencial, surgem novos controles relacionados ao enquadramento de pessoas físicas, créditos e documentos fiscais.
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