A tributação dos imóveis passará por uma transformação que vai muito além da cobrança do IBS e da CBS. A Reforma Tributária também amplia a importância da integração cadastral dos imóveis brasileiros.
Nesse cenário ganha destaque o Cadastro Imobiliário Brasileiro — CIB, um identificador destinado a permitir que imóveis urbanos e rurais sejam reconhecidos de maneira padronizada dentro de uma estrutura nacional de informações.
O que é o CIB?
O CIB funciona como um código de identificação do imóvel. A proposta é que cada unidade imobiliária possua um identificador único relacionado ao imóvel georreferenciado.
Isso permite integrar informações atualmente distribuídas entre diferentes bases públicas, como cadastros municipais, informações de imóveis rurais, registros, dados geoespaciais e informações tributárias.
O CIB surgiu com a Reforma Tributária?
Não. Embora tenha ganhado maior visibilidade com a Reforma Tributária, sua origem é anterior. O sistema já vinha sendo utilizado em estruturas relacionadas a imóveis rurais e passou a receber maior relevância porque a nova tributação imobiliária exige uma identificação mais uniforme das propriedades.
O que é o Sinter?
O Sinter é a estrutura destinada à integração de informações territoriais, cadastrais, fiscais e jurídicas relacionadas aos imóveis.
Uma forma simples de compreender é: Sinter = ambiente integrado de informações e CIB = identificador do imóvel dentro dessa estrutura.
O proprietário terá que fazer diretamente seu cadastro?
Nem sempre. Nos imóveis urbanos, a responsabilidade pela alimentação e integração dos dados passa principalmente pelos cadastros municipais e pelos órgãos competentes. O contribuinte, porém, deve conferir se as informações do imóvel estão corretas.
Para imóveis rurais ainda sem CIB, podem existir procedimentos específicos por meio dos cadastros rurais e do CNIR.
Por que o CIB é importante para IBS e CBS?
As operações envolvendo imóveis dependem fortemente da correta identificação do bem. O cadastro poderá ajudar na associação entre proprietário, localização, características do imóvel, operação realizada, documento fiscal e município envolvido.
Isso ganha relevância porque diversas regras de IBS relacionadas a imóveis utilizam o local do imóvel como elemento essencial.
Haverá um valor de referência dos imóveis?
Sim. Os imóveis identificados pelo CIB poderão receber uma estimativa de valor de referência baseada em parâmetros definidos pelas administrações tributárias.
Esse valor não substitui automaticamente o valor declarado em toda operação. Ele poderá funcionar como elemento de referência e meio de prova em situações de fiscalização e arbitramento, com possibilidade de contestação nas hipóteses previstas na legislação.
O Fisco poderá questionar o valor declarado?
Sim. Quando existirem inconsistências relevantes, ausência de documentação adequada ou valores manifestamente incompatíveis, a administração tributária poderá utilizar os mecanismos previstos na legislação.
Por isso, o contribuinte deve conservar contratos, avaliações, comprovantes, documentos de aquisição, registros de benfeitorias e demais elementos da operação.
Qual será o local da operação imobiliária?
Nas operações envolvendo imóveis, o local onde o imóvel está situado assume especial importância para o IBS. Quando um imóvel se estender por mais de um município, deverão ser observados os critérios específicos previstos na legislação.
O que o contador precisa fazer?
Para escritórios que atendem imobiliárias, construtoras, incorporadoras, holdings, produtores rurais, investidores e proprietários de vários imóveis, será importante estruturar melhor o cadastro patrimonial.
Recomenda-se registrar, quando disponível: CIB, matrícula, endereço, inscrição municipal, município, proprietário, natureza do uso, área, valor cadastral e documentação da aquisição.
CIB será importante para cruzamento de dados?
Sim. A própria lógica do sistema permite que diferentes informações relacionadas ao mesmo imóvel sejam vinculadas de forma mais eficiente, melhorando fiscalização, controle cadastral, tributação e identificação de operações.
Leia também
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Conclusão
O CIB provavelmente será uma das peças menos comentadas, mas mais importantes da nova tributação imobiliária. IBS e CBS não dependem apenas de alíquotas: dependem também de uma infraestrutura capaz de identificar corretamente o imóvel, sua localização, titularidade e operações relacionadas.
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Conteúdo educacional e informativo. A legislação e os procedimentos cadastrais devem ser sempre conferidos nas fontes oficiais.