A compra e venda de imóveis também entrou no novo sistema de tributação sobre o consumo.
A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu um regime específico para operações imobiliárias, com regras próprias de fato gerador, base de cálculo, redutor de ajuste, alíquotas e créditos.
Para empresas que operam habitualmente com compra e venda de imóveis, compreender esse novo regime será essencial para evitar erros de enquadramento e de apuração.
Quem precisa prestar atenção às novas regras?
Nem toda venda eventual de imóvel será automaticamente tratada da mesma forma.
A legislação define quem será considerado contribuinte nas operações imobiliárias e estabelece condições específicas conforme a atividade, a habitualidade e a natureza da operação.
Para empresas que atuam com compra e venda de imóveis próprios, o regime imobiliário passa a ser um dos principais pontos de preparação para a Reforma Tributária.
Quando ocorre o fato gerador na venda do imóvel?
Esse ponto diferencia a compra e venda comum da incorporação imobiliária.
Na alienação de bem imóvel, a legislação define momento próprio para ocorrência do fato gerador. Por isso, não se deve aplicar automaticamente a lógica de tributação conforme cada parcela recebida que existe no regime específico das incorporações.
Exemplo
Uma empresa vende um imóvel por R$ 1 milhão em dez parcelas.
O fato de o comprador pagar de forma parcelada não significa, por si só, que a regra de fato gerador será idêntica àquela das incorporadoras. O contador deve primeiro identificar qual regime imobiliário efetivamente se aplica à operação.
Como será formada a base de cálculo?
A base parte do valor da operação com o imóvel, observando os elementos que integram o preço conforme a legislação.
Também podem integrar a base, nas condições previstas, juros, variações monetárias, atualizações e determinados acréscimos vinculados à operação.
Isso significa que o contrato imobiliário passa a ser um documento ainda mais importante para a apuração tributária.
O que é o redutor de ajuste?
O redutor de ajuste é um dos mecanismos mais importantes do novo regime.
A partir das regras de transição previstas para o setor imobiliário, imóveis pertencentes a contribuintes do regime regular poderão possuir um redutor vinculado ao bem, conforme os critérios da legislação.
Na venda, esse valor poderá reduzir a base sobre a qual IBS e CBS serão calculados.
Exemplo simplificado
Valor da venda: R$ 1.275.000
Redutor de ajuste: R$ 595.000
Base após o redutor: R$ 680.000
O exemplo é apenas ilustrativo e não contempla todas as particularidades possíveis.
O redutor social também pode aparecer?
Sim, desde que sejam preenchidas as condições legais.
O redutor social está vinculado a determinadas operações envolvendo imóveis residenciais novos e lotes residenciais. Sua utilização depende do enquadramento do imóvel, das condições da operação e das regras vigentes no período.
Portanto, uma empresa que atua com revenda de imóveis não deve pressupor que todo imóvel permitirá a aplicação do benefício.
Qual será a alíquota de IBS e CBS sobre imóveis?
As operações imobiliárias abrangidas pelo regime específico possuem redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS em relação às alíquotas aplicáveis no regime geral, conforme o art. 261 da Lei Complementar nº 214/2025.
Isso significa que não se deve simplesmente pegar uma estimativa da alíquota padrão do IVA e aplicá-la integralmente à venda do imóvel.
Além disso, as alíquotas efetivas dependerão do período de transição e das regras vigentes em cada momento.
E a permuta de imóveis?
A permuta também possui tratamento próprio dentro do regime imobiliário. Pela regra vigente, o IBS e a CBS não incidem sobre a permuta entre bens imóveis, exceto sobre eventual torna, que permanece sujeita às regras do regime imobiliário.
Quando houver torna ou outras parcelas financeiras vinculadas à operação, o contador deve avaliar a incidência aplicável e documentar corretamente o tratamento adotado.
Como ficam os créditos de quem compra imóveis?
O regime preserva a lógica da não cumulatividade para contribuintes do regime regular, observadas as limitações legais.
Assim, a aquisição de imóvel vinculada à atividade econômica pode gerar consequências diferentes da compra destinada a uso pessoal.
A destinação do imóvel será decisiva.
Por isso, empresas que compram imóveis para revenda, atividade operacional, investimento, uso próprio ou uso pessoal de sócios não devem receber automaticamente o mesmo tratamento tributário.
Crédito do revendedor: cuidado com o redutor
Existe outro ponto relevante: a legislação procura evitar que o contribuinte obtenha simultaneamente crédito e redução de base sobre a mesma parcela econômica.
Esse controle exigirá conciliação entre contabilidade, cadastro do imóvel, documentação fiscal e apuração de IBS/CBS.
⚠️ Atenção: compra e venda não é igual a incorporação
Esse será um erro comum na transição.
Embora as duas atividades estejam dentro do regime imobiliário, existem diferenças importantes quanto ao fato gerador, à base de cálculo e à forma de apropriação dos redutores.
Classificar corretamente a operação será essencial.
O que o contador precisa fazer?
- Fazer um inventário dos imóveis existentes.
- Identificar os imóveis pertencentes à empresa em 31/12/2026.
- Revisar os valores de aquisição e documentos comprobatórios.
- Preparar o controle individual do redutor de ajuste.
- Separar imóveis novos, usados e lotes.
- Analisar eventual direito ao redutor social.
- Revisar a destinação dos imóveis para fins de créditos.
- Adaptar contratos e sistemas ao novo regime.
Perguntas frequentes
Toda empresa pagará IBS e CBS quando vender um imóvel?
Não necessariamente da mesma forma. É necessário analisar se o alienante é contribuinte, a natureza da operação e as regras específicas do regime imobiliário.
A base será sempre o valor total da venda?
O valor da operação é o ponto de partida, mas poderão existir mecanismos como o redutor de ajuste e, em determinadas situações, o redutor social.
O ITBI entra automaticamente na base de IBS e CBS?
Não. O tratamento do ITBI deve ser analisado conforme as regras específicas do regime imobiliário e da formação do redutor.
Permuta de imóveis terá IBS e CBS?
A permuta possui tratamento próprio e eventual torna ou outra parcela financeira deve ser analisada separadamente.
A venda parcelada é tributada pelo regime de caixa?
Não automaticamente. O regime de caixa possui aplicação específica em determinadas operações imobiliárias, como as incorporações, e não deve ser aplicado por analogia a todas as vendas.
Veja também
- CIB na Reforma Tributária: o que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro
- Construção Civil na Reforma Tributária: como ficam IBS, CBS, alíquotas e créditos
- Locação de imóveis na Reforma Tributária: como ficam IBS e CBS
Conclusão
O novo regime imobiliário exigirá muito mais controle do histórico de cada bem.
O contador precisará conhecer não somente o valor de venda, mas também origem do imóvel, custo, redutor de ajuste, eventual utilização de redutor social, destinação e condição tributária do adquirente.
Para empresas com grande carteira imobiliária, 2026 deve ser utilizado para organizar essas informações antes do avanço das regras previstas para 2027.
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A tributação dos imóveis é apenas uma das áreas que sofrerá mudanças relevantes com IBS e CBS.
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Fontes e referências
- Lei Complementar nº 214/2025.
- Lei Complementar nº 227/2026.
- Legislação complementar aplicável ao regime imobiliário.
- Material técnico do Tax Prático analisado para elaboração deste artigo.
Aviso: Este conteúdo possui caráter informativo e educacional e não substitui a análise da legislação aplicável ao caso concreto nem orientação profissional específica.